La Ley 42/1998, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, se aplica al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica, que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno.

La ley concede un plazo de dos años para la adaptación a la nueva legalidad de los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un periodo determinado o determinable del año, cuya constitución conste de cualquier forma admitida en derecho. Con ella se elimina el término multipropiedad, sustituyéndolo por el de aprovechamiento de bienes inmuebles.

Se entiende por aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, la utilización de un bien inmueble por un periodo de tiempo al año, de forma periódica todos los años, en perpetuidad o por un plazo establecido.

Si bien tienen cabida dentro de nuestro ordenamiento distintas configuraciones de este derecho de aprovechamiento por turno, es la llamada multipropiedad inmobiliaria o comunitaria la alternativa por la que ha optado el legislador.

Esta modalidad que se constituye sobre la base jurídica de la comunidad de bienes, presenta unas características similares a dicha comunidad y otras que se pueden considerar como propias.

Entre las primeras destaca, la configuración como un derecho real, inmediato, inscribible en el Registro de la Propiedad y transmisible tanto inter vivos como mortis causa.

Y entre las segundas:

- la consideración de ser un pacto de uso por turnos,

- la exclusión de la acción de división,

-y la renuncia al derecho de retracto, con el fin de lograr la libre transmisibilidad del derecho y evitar así, la acumulación de cuotas en un mismo multipropietario.

Dentro de este derecho de aprovechamiento por turno, caben dos modalidades:

a) La establecida sobre los distintos pisos, viviendas o locales integrados en un edificio o complejo inmobiliario.

b) Sobre la totalidad del edificio o complejo, sin constituir comunidades sobre cada piso, vivienda o local.

Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el propietario debe suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro que cubra, por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a terceros los daños y perjuicios causados por él, o por cualquiera de sus dependientes, hasta que dicha transmisión se produzca.

La formalización del régimen en escritura pública se establece como constitutiva, y se impone como obligatoria su inscripción en el Registro de la Propiedad, con el fin de evitar que se puedan iniciar las transmisiones de derechos de aprovechamiento por turno antes de que tanto el fedatario autorizante como el registrador controlen la legalidad del régimen y se haga público. Así, los adquirentes, antes o después de su adquisición, podrán acudir al Registro para recabar la información esencial sobre el régimen al que se encuentra sometida su adquisición, con plena garantía de su adecuación a la legalidad.

El titular del derecho de aprovechamiento por turno tiene facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, con derecho a la prestación de los servicios complementarios.

Se trata de un derecho real que permite el uso por plazo determinado desde tres hasta cincuenta años, en un periodo concreto del año, de al menos siete días.

El contrato, que deberá constar por escrito, ha de expresar al menos los siguientes extremos:

a) La fecha de celebración, los datos de la escritura reguladora del régimen, así como los datos de inscripción en el Registro.

b) La referencia expresa a la naturaleza personal real del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en la que el régimen se extinguirá.

c) La descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho

d) La expresión de que la obra está concluida.

e) El precio que debe pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente. Con expresión del importe de los impuestos, así como indicación de los honorarios notariales y registrales, para el caso de que el contrato se eleve a escritura publica y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

f) Los servicios e instalaciones comunes.

g) La expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, en el caso de que se trate de sociedades.

Se establece, en favor del adquirente, un derecho de desistimiento unilateral durante los diez días siguientes a la celebración del contrato sin necesidad de alegar ningún motivo o razón.

Se impone asimismo, al vendedor una obligación de información, que se desglosa en los siguientes aspectos:

En primer lugar, el vendedor debe disponer, a favor de cualquiera que lo solicite, de un documento informativo, en el que se recojan determinados extremos; en segundo lugar, el contrato debe contener ciertas menciones, que tienen por objeto, en definitiva, informar al adquirente de aspectos esenciales de lo que está adquiriendo. Para hacer plenamente eficaz este deber de información, se establece que, en el caso de que el contrato no contuviera alguna de las menciones exigidas, el adquirente tendrá el derecho a resolver unilateralmente el contrato en el plazo de tres meses, a contar desde su celebración.

En cuanto al derecho de resolución, parece mucho mas justificado que la posibilidad de desistimiento, pues para poder ejercer este derecho es preciso que el promotor haya incumplido con alguna de sus obligaciones, como son no contener el contrato las menciones exigidas de contenido mínimo, faltarle algún documento o que el adquirente no hubiere resultado suficientemente informado.

También en caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año, se concede un derecho a favor del transmitente, para resolver el contrato. Para ejercer este derecho sólo debe requerir de pago al adquirente y darle 30 días para que pueda satisfacer las cantidades entregadas.

Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras no disponga de la facultad de resolución.

El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios. En caso de incumplimiento por la empresa de servicios, el propietario o promotor debe resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios.